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| |  |  | | • 직책: 건설산업전략 연구소 소장(현) | | | • 분야: 경제 전망 | | | • 연락처: | |  |
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아파트 가격과 금리는 장기적으로 분석해 보면 금리의 절대 수준은 아파트 가격과 상관관계가 낮으나(상관 계수 -0.21), 적정 금리와 현실 금리와의 차이(gap)는 아파트 가격과 비교적 뚜렷한 반비례 관계(상관계수 -0.61)가 성립하고 있다.
3년 만기 회사채 금리를 기준으로 볼 때 외환위기 이전에는 금리는 아파트 가격과 거의 같은 방향으로 움직였다.그러나 외환위기 이후에는 금리 변동도 아파트 가격 변동을 비교적 잘 설명하고 있다.
외환위기 이전에는 금리 수준은 높았으나 경제 성장률도 높았고, 물가도 큰 폭으로 상승해 실제 금리가 적정 금리보다도 낮았던 시기가 있었다.
절대 금리 수준보다는 경제 성장률과 물가 상승률로 결정되는 적정 금리 수준보다 상대적으로 금리가 낮은가가 더 중요함 외환위기 이전에는 그동안 우리나라에서는 금리와 부동산 가격과의 상관관계가 낮아 금리를 가격 전망의 변수로 사용하지 않았다.
외환위기 이전에는 87-88년, 90년, 94년이 적정금리보다 실제 금리가 낮았고, 외환위기 이후에는 99년과 2002년에도 낮다.
이렇게 현재 금리가 적정 금리를 밑도는 경우에는 예외 없이 아파트 가격이 상승했다.
반대로 적정 금리보다 실제 금리가 높았던 시기에는 주택 가격 상승률이 둔화되거나 하락했다.현실 금리가 적정 금리 수준보다 높았던 88년에는 가격 상승률이 둔화되었고, 92～93년에는 아파트 가격이 하락했고, 95년에도 가격 상승률이 둔화되었다.
외환위기를 전후해서 기업 부도 확산으로 현실 금리가 적정 금리 수준을 넘었고, 2000～2001년 대우사태, 현대 유동성 위기, 벤처거품 붕괴 등으로 회사채 시장 불안정으로 현실 금리가 적정금리를 넘어섰는데, 이 시기에는 부동산 가격이 하락하였다.
2002년 이후에는 금리가 적정 금리보다 낮은 상태가 지속되고 있어 부동산 시장으로 자금 유입이 지속되고 있으며, 아파트 가격 상승세가 쉽게 꺾이지 않고 있다.
미국 부동산 시장의 경우 실제 금리와 적정금리의 차이도 주택 가격 변동과 반비례 상관관계를 가지고 있다.
다만, 미국은 우리나라와 달리 미연방 금리와 주택 가격 상승률간에는 반비례 상관관계가 더욱 분명하게 나타나고 있다.
미국의 경우 금융 시장이 발달되어 있고, 연방금리와 장기 모기지(mortgage) 금리가 연동되어 있어 금리의 변동은 주택 가격의 변동을 초래해 상관성이 높은 것으로 보인다.
적정 금리와 실제 금리 차이를 찾아야 하기 때문에 실제로 금리차를 예상하기는 어렵다.적정 금리를 경제 성장률과 물가 상승률로 가정했으므로 경제 성장률에 영향을 미치는 변수와 물가에 영향을 미치는 변수를 고려해야 하기 때문에 국내 거시 경제, 산업 및 환율, 해외 경제 등 거의 모든 경제 변수가 연관되어 현실 금리와의 갭을 미리 예상한다는 것은 어려운 일이다.
다만, 간단하게는 정부나 경제연구소 등의 경제 성장률 전망과 물가 상승률 전망을 기준으로 적정 금리를 예상해 볼 수가 있으나, 국내외 시장에 불확실한 변수가 많은 상황에서 일정한 한계를 가질 수밖에 없다.
금리 갭 자체를 추정하는 것은 거의 불가능에 가깝기 때문에 과거의 시계열 자료를 통하여 경기 순환과 금리 갭의 관계를 추정하고 이로 미루어 향후 경제 전망에 비추어 금리 갭의 변동을 추정하는 방법을 사용하기로 한다.
실제 금리는 현실 시장에서 거시 경제 여건, 기업 구조조정, 환율, 정부 경기 부양 정책 등 다양한 측면에서 영향을 받기 때문에 적정 금리와는 어느 시기에는 높게 어느 시기에는 낮게 나타나고 있다.
경기 상승기의 금리 갭 변동의 특징은 경기 회복 초기에는 금리 갭이 일정기간 더 하락하다가 경기 회복이 본격화되기 시작하면서 금리 갭이 상승한다.
금리 갭이 상승하면 부동산 가격이 안정이나 하락세를 보이기 때문에, 경기 회복 본격화 → 금리 갭 상승 → 부동산 가격 안정으로 이어져 장기 시계열상 부동산 시장이 일반 국내 경기에 후행한다는 것을 뒷받침하고 있다.
이에 비추어 향후의 경기 회복기에도 금리 갭 하락이 당분간 이어지다가 상승하는 패턴을 그릴 가능성이 높다.
현재 경기 국면은 바닥인지를 확인할 수 없고, 몇 년 후에나 확인할 수 있다.
현재 경기 동행 지수는 마이너스를 지속하고 있으나, 선행지수는 6월부터 2개월 연속 상승세를 보이고 있다.
작년 8월 이후 경기 회복이 되었다면 금리 갭 마이너스는 더 커졌을 것으로 보이고, 아파트 가격도 10.29 대책 전까지 크게 올랐고 연간 기준으로는 아파트는 9.6%가 상승했다.
올해들어서 1분기에 3%대 물가와 5% 성장으로 인데 비해서 회사채 금리는 별로 상승하지 않아서 금리 갭 마이너스는 더 커져 부동산 가격 상승 압력은 더 클 것으로 생각된다.
그나마 10.29 대책으로 막아 놓아서 그나마 가격 폭등세를 묶을 수 있었지 않았나 생각하고, 저금리에 따른 자금은 토지, 주상복합, 일부 재건축 등으로 분산되어 여전히 투자 상품을 찾지 않나 생각이 든다.
금리 갭은 경기 회복 이후에도 일정 기간이 지나서 상승하기 때문에 하반기나 연말에는 금리가 상승할 것으로 보이고 금리 갭 마이너스 폭이 줄어들거나 플러스로 돌아서면 부동산 가격이 본격적으로 하락할 것으로 예상할 수 있다.
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# by 사랑합니다 | 2008/09/04 11:12 | 잡다한것 | 트랙백(1) | 덧글(0)
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by 사랑합니다
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