안녕하세요?

최근 정부는 부동산 활성화대책을 또다시 내놓으면서 경색된 건설경기

진작을 위해 안간힘을 쓰고 있습니다만 제가 생각하기에는 시장의 반응은 그다지 크지 않을것으로 분석됩니다.

왜냐하면 실질적인 규제완화는 안하고 생색내기에 급급한 내용들이기 때문입니다.

다음은 전반적인 경제현황을 되돌아볼수있는 글을 인용합니다. 참고하시기 바랍니다.

작금의 경제 상황을 이해하자면 이명박 정부의 정책 기조를 먼저 알 필요가 있습니다.이명박 정부는 부동산 가격 유지를 원합니다.
참여정부 시절 부동산 폭등이 거품이든 아니든 그에 대한 판단과는 별개로.
부동산 하락만큼은 절대로 원하지 않지요.그리고 이명박 정부가 공약으로 내걸었던 경제 성장.
이른바 747 공약에 대해 집착(?)하고 있습니다.
바로 현정부의 생명과도 다름 없으니까요.

1. 환율연초 정부는 환율을 높이는데 안간힘을 썼습니다.
왜 그랬을까요?
바로 경제성장의 수치에 집착한 결과입니다.
환율을 높이면 수출하는 기업에 절대적으로 유리하게 됩니다.
국내에서 물건을 만들어 해외로 팔아 달러를 받아오는 기업 입장에서는 경상수지가 늘어나게

되므로 수치상으로는 경제성장이 이뤄집니다.
해외에 나가 1달러를 벌었는데 종전 1달러당 1000원 하던 원화가 1200원이 됐다.
그러면 1000원 벌었던 과거에 비해 단번에 1200원을 번 꼴이 되니까요.
단순 계산으로 20% 증가네요.

당연히 무역수지가 개선되겠지요.하지만 정부가 간과한 것은 원자재와 유가였습니다.
작년부터 원자재와 유가의 상승이 예상됐음에도 불구하고 그것에 대한 대처를 하지 않은 것이죠.원자재와 유가가 폭등했다고 생각해볼까요.1달러 하던 원자재를 과거에 국내 기업이 1000원에 사왔다고 생각해보지요.
그런데 그 원자재가 2달러로 올랐습니다.
그럼 예전 환율이라면 2000원을 지불하면 됐겠죠.
하지만 이제 환율이 1200원으로 올랐다면 이제는 2달러에 해당하는 2400원을 지불해야 하는 겁니다.
원자재는 1달러에서 2달러로 2배가 됐지만 우리나라 기업이 부담해야 할 비용은 과거 1000원에서 현재 2400원이 됐으니 2.4배가 됩니다.
이렇게 되면 국내의 물가는 어떻게 될까요?
외국의 원자재가의 실질적인 상승보다 국내에서 체감하는 원자재가 상승이 훨씬 더 크게 느껴지겠죠.
이로 인한 물가 폭등이 문제가 된 겁니다.

2. 물가.이렇게 물가가 급등했습니다.
단순한 논리로는 물가가 오르면 금리를 인상해야 합니다. (사실 현상황에서는 경제의 활성화로 유동성이 풍부해져 물가가 오른 것이 아닌 만큼 이것도 위험한 면이 있습니다. 하지만 이것은 논외로 하기로 하고요.)
하지만 정부는 금리를 인상하지 않기로 합니다.
그리고 초기 환율 정책과 정 반대의 길을 걷기로 하지요.
바로 인위적으로 환율을 낮추기로 한 겁니다.
환율을 낮추는 방법은 보유하고 있던 달러를 시장에 내다 파는 겁니다.
갑자기 달러가 쏟아져 공급이 많아지니 가격이 떨어지는 원리지요.
이렇게 환율을 낮추면 위에서 말한 것과 반대의 논리로 물가를 낮추는 효과가 있게 됩니다.

3. 금리.왜 정부는 원자재와 유가가 상승하는데 단순히 환율 개입으로만 문제를 해결하려 할까요?
왜 진작 금리를 인상하지 않았을까요?
그것은 이명박 정부의 또 하나의 특성.
바로 부동산이 큰 부분을 차지한다고 생각합니다.
우리 나라 부동산. 정말 많이 올랐죠.
문제는 많은 사람들이 집을 살 때 대출을 끼고 산다는 겁니다.
금리가 오르면 당연히 부동산 구입이 어려워지지요.
반면 대출을 받아 부동산을 매수한 사람들은 이자 부담 때문에 보유하고 있기가 어려워집니다.
당연히 부동산 경기가 침체되겠죠.

4. 주식.여러 가지 악재도 문제지만..
벌써 며칠째 외국인이 순매도를 하고 있습니다.
무지막지하게 팔아치우고 있지요.
주가가 맥을 못 추고 있습니다.
그 이유 중 하나가 저환율 정책입니다.
외인들이 이익실현을 한 후 달러로 바꿔 나가는데 저환율은 더 없이 좋은 기회입니다.
똑같은 1000원을 가지고 예전에는 1달러로 바꿀 수 있었는데 환율이 낮아져 이젠 1.2달러로 바꿀 수 있다.
그러면 환차익까지 얻을 수 있으니 당연히 주식을 매도해서 달러를 확보하려고 할 겁니다.
간단히 설명하지 못할 공매도, 선물이 있지만 그것은 차치하고요.

5. 부동산.금리를 올려야 하는데 부동산을 생각하면 금리를 올리지 못 합니다.
게다가 이른바 버블세븐의 하락폭이 날이 갈수록 커집니다.
좀처럼 매수세가 살아나지 못 합니다.
이런 상황에서 메이저 언론들은 잠잠하다가 갑작스레 부동산의 위기를 이야기했습니다.

갑자기 왜 그랬을까요?
이것은 부동산 가격이 떨어지니 규제완화책을 발표하라는 무언의 엄호사격이었죠.
아니나 다를까, 정부는 이에 화답이라도 하듯 부동산 규제완화 정책을 발표합니다.
이 뒷배경에는 금리를 올리지 않을 수 없다는 인식이 있지 않나 생각합니다.
한은 총재의 최근 발언들은 이를 뒷받침하고 있고요.

즉 금리 인상이 불가피하니 그에 앞서 부동산을 달래겠다라는 의도가 있는 게 아닌가 하는 말입니다.
이렇게 환율, 물가, 금리, 주식, 부동산은 밀접한 관계를 맺고 있습니다.
당연하지요.

경제라는 것이 독립적인 변수에 의해 좌우되는 것이 아니니까요.

부동산 상승론자들은 각종 규제완화와 세제 감면으로 부동산 상승세가 다시금 불이 붙으리라 기대하고 있습니다.
하지만 환율, 물가, 금리, 주식 어느 하나 녹녹한 것이 없는 현재 상황에서 과연 그것이 부동산 상승으로 이어질까에 대해선 회의적일 수 밖에 없습니다.

반면, 부동산 하락론자들은 여러가지 상황들을 들어가며 폭락에 대해서 경고합니다.
하지만 부동산에 대한 정부의 애착(?)을 생각해본다면 그것도 완전히 설득력 있는 건 아닙니다.
제2의 IMF 역시 그리 쉽게 올까 반신반의하게 되고요.다만 조심스럽게 예측할 수 있는 것은.
주식에 있어 머지않아 반등이 일어나리라는 것입니다.
아마 상당히 강하게, 상당히 길게 반등이 올 수 있을 것 같습니다.
그 상승의 시작은 아마 7월말 정도가 되지 않을까 생각합니다만.
그 반등이 한 차례 끝나고 나면 주식시장은 상당히 오랜 기간 고통스런 시간을 보내야 할지도 모르겠습니다.
(이건 어디까지나 제 개인적 사견입니다.)부동산 시장에 대해선.
확실하게 말할 수 있는 것은 있습니다.

당분간 대폭 상승은 힘들다는 것.
지금 무리하게 대출받아 주택을 매수하는 것은 피해야 한다는 것.
지금으로선 안개정국이니 조금 더 관망하면서 추이를 살피는 것이 현명하다는 것.
시장이 상승세인지 하락세인지 그 추세가 확실해지는 것은 적어도 올 하반기가 돼야 가늠할 수 있을 것이라는 것.부동산 게시판이니 이것에 대해서만큼은 자세히 설명을 드리죠.

저는 버블지역이라 일컫는 용산에 집을 보유하고 있습니다.
용산의 폭등이야 설명 드리지 않아도 아시겠죠.
입지 여건이 용산에서 가장 좋은 곳이라 해도 과언이 아닌 지역이며.
1가구 1주택 장기보유입니다.
대출은 하나도 없고요.

제가 살고 있는 지역이 지분쪼개기로 크게 몸살을 앓고 있음에도 대출이 싫어 그냥 보유하고 있습니다.
하지만 개발계획에는 누구 못지 않게 관심이 있어 지난 2년간 부동산에 대해 예의주시하고 있었지요.
지금 살고 있는 집을 매도 후 어느 지역으로 가야 하는가에 대해 작년부터 발품을 팔고 있고요.그러던 중에..
주거2종이었던 저희 지역이 상업지역로 용도변경이 거의 확정됐습니다.
주민 공람이 막 끝나 구청에서도 공공연히 귀뜸을 해주는 상황이지요.
이미 주민들 사이에선 조합설립에 관한 이야기가 나오고 있습니다.하지만 이런 상황인데도 매수세가 없습니다.
얼마나 조심스러운 상황인지 단적으로 알 수 있지요.
작년 이맘 때라면 아마 매도 제의가 빗발쳤을 겁니다.

가격도 상상하기 힘들 정도로 급등했을 거고요.지금 상황에서는 일단 관망이 가장 나을 듯 싶다고 판단한 건 이 때문입니다.
장기적인 전망을 본다면 투자를 하는 것이 그리 나쁘지 않을 수도 있겠습니다만..
이건 어디까지나 대출이 없을 경우입니다.
무리하게 대출을 안고 들어가려면..
그 지역에 대한 상승 확신 뿐 아니라 대세 상승기라는 전제 조건이 있어야 하고.
또한 그 확신은 단순히 '그 지역이 오를 거라더라'라는 막연한 전망 때문이 아니라 경제에 대한 전반적인 이해가 뒷받침된 확신이어야 한다는 거지요.대세 상승기에는 '강북이라더라', '서남부라더라' 하는 풍문으로 들어가도 그리 큰 위험은 없습니다.
상승기이기 때문이죠.

호재가 있어서 오르는 것이 아니라 상승기이기 때문에 오르는 겁니다.
시장이 호재를 만드는 것이지 호재가 시장을 만드는 것이 아니니까요.
하지만 하락기에선 그 반대입니다.
어떤 호재도 호재로 작용하지 못 합니다.
시장을 거스를 수는 없거든요.그러므로 이번 규제 완화 정책이 어느 정도 약발이 먹히는지를 살피고 들어가야 하지 않겠나 하는 겁니다.
적어도 대출을 끼고 들어간다면..
발끝에서 사서 머리끝에서 팔려는 생각을 하면 안 됩니다.
무릎에서 사서 어깨에서 나오겠다는 생각을 해야 하지요.경제를 바라보려면 균형 잡힌 시각이 중요합니다.
이런 저런 이야기를 다 들어보는 게 도움이 될 것이라 생각합니다.저는 전문직종에 종사하고 있습니다.
그렇기 때문에 전문가 혹은 고수라 일컫는 사람들에 대한 판단 기준이 있지요.첫번째는 너무 많은 분야에 대해 아는 척 하는 사람에 대해선 의심한다 입니다.

경제, 정치. 사회. 문화.. 모든 것에 대해 안다는 것은 모든 것에 대해 제대로 알지 못 한다는 이야기와 같거든요.
너무 많은 종류의 이야기를 너무 많이 떠든다면 그 사람에 대해선 다시 한 번 생각해 보는 것이 좋을 것 같습니다.두번째는 쉽고 명쾌하게 설명할 수 있어야 한다는 겁니다.
자신이 정말 많이 알고 있다 면 아주 쉽게 설명할 수 있습니다.
많이 알면 알수록 초보라도 능히 이해할 수 있도록 쉬운 용어로 설명할 수 있게 되지요.
어려운 용어를 써서 난해하게 설명하는 것은 얼핏 보기엔 식견있는 전문가처럼 보이나 사실 자신도 잘 모르는 경우가 많습니다.
그리고 적어도 전문가라면 '산은 산이요 물은 물이다.'라는 식의 선문답을 하지 않습니다.
알아들을 수 있는 사람만 알아들어라 하는 식으로 두루뭉술하게 표현하지도 않고요.세번째는 자신의 주장을 확실히 말할 수 있어야 한다는 겁니다.

대체 부동산이 오른다는 건지 내린다는 건지, 혹은 주식이 오른다는 건지 내린다는 건지..
귀에 걸면 귀걸이 코에 걸면 코걸이. 이렇게 말하는 것은 그저 듣고 흘리고 말 이야기에 불과합니다.
누구나 자신의 예측이 어긋났을 경우 쏟아질 힐난을 두려워 하지요.
그 비난을 무릅쓰고 일관된 주장을 한다면 그 논거에 대해 한번쯤 귀기울일 필요가 있을 겁니다.
물론 근거없이 무조건 강한 어조로 말하는 사람에 대해선 경계해야 할 테지만요.
진리가 아니더라도 일리가 있으면 눈여겨 보고 정당하지 않더라도 타당하다면 수용하고.
이렇게 한다면 누군가의 의견에 휩쓸리지 않고 분석하여 비판할 수 있는 시각을 가지게 될 수 있을 거라 생각합니다.모처럼 한가한 주말이라 부뱅 눈팅 4년 만에 주절주절 지껄여 봤네요.

너무나 변동성이 크고 위험한 장이라 지나가는 길에 거들어 봤습니다.마지막으로..
돈 있는 사람에겐 별로 걱정하지 않아도 되는 장입니다.
대출이 없다면 당분간 시장을 잊고 기다리면 시간이 해결해줄테니까요.
오히려 시장이 주는 휴식기라 생각하면 마음이 편할 수도 있지요.
하지만 부채 비율이 높은 분이라면 바짝 긴장을 해야 하는 장입니다.
앞으로 어떻게 어느 방향으로 갈지는 전문가들조차 장담할 수 없는 장이니까요.그런 의미에서..
어느 지역의 전망이 어떻다더라에만 치중하시는 것이 아니라..
환율, 물가, 금리, 주식, 부동산..
이런 것들에 대한 지식을 쌓으시면서 기다리시면 큰 기회가 올 것이라 확신합니다.건승하십시오.

2008년 8월 21일 부동산투자연구소 김민구과장 드림